최근 정부는 지방 주택 시장의 침체와 인구감소 문제를 완화하고 건설 경기 회복을 지원하기 위해 세컨드홈(Second Home) 및 지방 미분양 주택에 대한 세제 혜택을 대폭 강화하였습니다. 이번 정책은 2025년 8월 14일 발표된 지방중심 건설투자 보강방안에 포함된 내용으로, 지방 부동산에 관심 있는 독자라면 반드시 숙지해 두실 필요가 있습니다.
1. 세컨드홈 세제 혜택 확대
세컨드홈이란 주된 거주지 외에 별도로 소유하는 주택을 의미합니다. 주말 주택, 은퇴 후 거주할 전원주택, 휴양지의 세컨드 하우스 등이 여기에 해당합니다. 이번 개편에서 가장 주목할 점은 대상 지역 확대와 가격 기준 상향입니다.
1) 대상 지역 확대
종전에는 인구감소지역(약 80~89곳)에 한정해 세제 혜택을 적용했으나, 이번에는 비수도권 인구감소관심지역 9곳(강릉, 동해, 속초, 인제, 익산, 경주, 김천, 사천, 통영)까지 범위를 넓혔습니다. 이들 지역은 관광 자원과 생활 인프라가 비교적 풍부하여 세컨드홈 수요가 잠재적으로 높은 곳으로 평가됩니다.
2) 주택 가액 기준 상향
- 양도소득세·종합부동산세·재산세 특례 적용 공시가격 기준: 기존 4억 원 → 9억 원
- 취득세 특례 대상 취득가액: 기존 3억 원 → 12억 원 (최대 취득세 50% 감면 가능)
3) 절세 효과 예시
서울에 84㎡ 아파트를 보유한 1 주택자가 인구감소지역에서 8억 5천만 원 주택을 추가로 매입하는 경우를 가정하면, 재산세가 약 667만 원 → 약 450만 원, 종합부동산세가 약 574만 원 → 약 77만 원 수준으로 줄어 연간 약 700만 원 이상의 세금 절감이 가능하다는 분석이 제시됩니다. 물론 구체적인 금액은 보유 주택의 공시가격, 공정시장가액비율, 공제 적용 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
2. 지방 ‘악성 미분양’ 주택 세제 혜택
준공 후에도 장기간 판매되지 않아 시장에 부담이 되는 악성 미분양 주택에 대해서도 세제 특례가 연장·강화되었습니다.
1) 특례 기간 연장
비수도권 전용 85㎡ 이하, 취득가액 6억 원 이하의 준공 후 미분양을 구입하는 경우, 양도세·종부세에서 1세대 1주택 특례 및 주택 수 제외가 적용됩니다. 해당 특례 적용 기한은 2025년 말 → 2026년 말까지 1년 연장되었습니다.
2) 취득세 감면
악성 미분양 주택을 개인이 취득할 때는 취득세 중과 대상에서 제외되고, 일정 기간 최대 50% 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 지방 주택 시장의 유동성 회복과 투자 진입 장벽 완화를 함께 겨냥한 조치입니다.
3. 공공·민간 매입 지원과 추가 혜택
- CR 리츠 세제 혜택: 악성 미분양 주택을 매입하는 기업구조조정 리츠(CR 리츠)에 대해 법인 양도소득세 추가 과세를 배제하고, 이미 등록된 리츠에도 소급 적용하는 방안이 포함되어 있습니다.
- LH 매입 확대: 한국토지주택공사(LH)는 지방 준공 후 미분양 매입 물량을 3,000호 → 8,000호로 확대하고, 매입 상한 가격도 감정가 83% → 90%로 상향합니다.
- HUG 안심환매 면제: 주택도시보증공사(HUG)의 미분양 안심환매 사업에는 취득세·재산세·종부세 전면 면제가 적용되며, 건설사가 환매할 때의 취득세도 면제됩니다.
4. 투자 전 체크리스트
혜택 규모가 크더라도 조건을 충족하지 못하면 기대한 절세를 실현하기 어렵습니다. 매입 전에 다음 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.
- 거주 여건: 생활 인프라(교통·의료·교육·상업시설), 커뮤니티, 향후 개발 계획
- 보유 비용: 재산세·종부세·관리비·수선비 등 장기 보유 비용 추산
- 시장 전망: 지역별 수급(입주·전세 수급 지표), 공실 가능성, 환금성
- 정책 요건: 특례 적용 대상 지역·면적·가액·기한·거주 요건 등 세부 요건 충족 여부
- 리스크 관리: 금리·세법 변화, 지역 경기, 수요 변동성에 대한 대응 방안
5. 핵심 요약
| 대상 | 주요 혜택 |
|---|---|
| 세컨드홈 | 대상 지역 확대(인구감소관심지역 포함), 공시가격 9억 원까지 특례, 취득가액 12억 원까지 취득세 감면(최대 50%) |
| 지방 악성 미분양 | 전용 85㎡ 이하·6억 원 이하 준공 후 미분양 특례 2026년 말까지 연장, 취득세 중과 배제·감면 |
| CR 리츠 | 법인 양도소득세 추가 과세 배제, 일부 소급 적용 |
| LH·HUG | LH 매입 8,000호로 확대, 상한가 90% 상향 / HUG 안심환매 취득세·재산세·종부세 면제 |
6. 결론
이번 세제 혜택 확대는 지방 주택 시장의 활력 회복과 인구감소지역의 수요 창출을 목적에 두고 설계되었습니다. 세컨드홈과 악성 미분양 모두 절세 효과가 커진 만큼 투자 매력도가 높아졌지만, 개별 상황에 따른 적용 요건 충족 여부와 장기 보유 전략을 꼼꼼히 검토하셔야 합니다. 정책 기한과 조건은 변경될 수 있으니 최신 공고를 확인하고, 필요시 세무 전문가와 상담하여 본인에게 최적화된 의사결정을 하시기를 권합니다.
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