“종부세 부담을 줄여준다는데, 이제 집을 가진 사람들은 한시름 놓는 걸까요?”
최근 발표된 2026년 세제개편안을 처음 접하면 이런 반응이 나올 수 있습니다. 실제로 정부는 1세대 1 주택자의 종합부동산세 기본공제를 높이고, 실제 거주 여부에 따라 세 부담을 다르게 적용하는 방향의 개편안을 내놓았습니다.
그런데 부동산 시장에서는 전혀 다른 목소리도 들립니다.
“내 집인데 들어가 살 수도 없고, 그렇다고 마음대로 팔 수도 없습니다.”
세입자가 거주하고 있는 이른바 ‘세 낀 집’을 보유한 집주인의 이야기입니다. 집주인이 집을 팔거나 직접 들어가 살려해도 임대차 계약과 보증금 반환 문제가 걸려 있고, 세입자 역시 집이 매물로 나오면 계약갱신과 이사 문제로 불안해질 수 있습니다.
종부세 개편과 세 낀 집 문제는 같은 제도에서 발생한 것은 아닙니다. 다만 정부가 주택 수보다 주택 가격과 실제 거주 여부를 더 중요하게 보는 방향으로 세제를 바꾸면서, 세입자가 살고 있는 집을 어떻게 볼 것인지가 더욱 중요한 현실 문제로 떠오르고 있습니다.
오늘은 2026년 종부세 개편안에서 무엇이 달라지는지, 그리고 왜 세입자가 거주하는 주택은 여전히 집주인과 세입자 모두에게 복잡한 문제가 되는지 차근차근 살펴보겠습니다.
1. ‘집 한 채’보다 실제 거주 여부가 중요해집니다
이번 종부세 개편의 핵심은 단순히 집이 한 채인지, 여러 체인지 여부만 따지는 방식에서 벗어나 주택 가격과 실제 거주 여부를 함께 반영하겠다는 것입니다.
정부가 발표한 2026년 세제개편안에 따르면 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 현행 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높아집니다. 정부는 이를 시가로 환산하면 약 20억 원 이하 주택이 종부세 과세 대상에서 빠지는 수준이라고 설명했습니다.
2026년 종부세 개편안 핵심
- 1세대 1주택자 기본공제: 공시가격 12억 원 → 14억 원
- 시가 약 20억 원 이하 1세대 1주택: 종부세 과세 대상에서 제외되는 구조
- 시가 20억~30억 원대 실거주 1주택: 세 부담 감소 예상
- 시가 30억~40억 원대: 세액 변동 최소화
- 시가 40억~50억 원을 넘는 고가주택: 세 부담 강화
- 비거주 주택과 다주택: 기본공제 축소 등 세 부담 강화
여기서 주의할 점이 있습니다. 기사 제목만 보고 “시가 20억 원 이하 주택은 모두 종부세가 없다”고 이해하면 안 됩니다.
정부가 제시한 시가 20억 원은 공시가격 기본공제 14억 원을 시가로 환산한 대략적인 수준입니다. 실제 종부세 여부는 공시가격, 보유 형태, 공동명의 여부, 다른 주택 보유 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
또 이번 내용은 현재 확정·시행 중인 세제가 아니라 정부가 발표한 세제개편안입니다. 정부는 종부세 개편을 2027년부터 단계적으로 시행할 계획이라고 밝혔으며, 법 개정 과정에서 내용이나 시행 시기가 달라질 가능성도 있습니다.
2. 세금은 줄어도 집을 마음대로 쓸 수 없는 이유
서울에 아파트 한 채를 보유한 50대 직장인 A 씨를 가정해 보겠습니다.
A 씨는 몇 년 전 직장과 자녀 학교 문제로 다른 지역에 전세를 얻어 살면서, 자신이 소유한 아파트에도 세입자를 받았습니다. 그런데 은퇴가 가까워지면서 본인 소유의 집으로 다시 들어가 살고 싶어 졌습니다.
종부세 개편 소식을 접한 A 씨는 처음에는 부담이 줄어들 수 있다는 생각에 반가웠습니다. 하지만 곧 현실적인 문제에 부딪혔습니다.
집에는 아직 전세계약 기간이 남아 있었고, 세입자에게 돌려줘야 할 보증금도 적지 않았기 때문입니다.
이처럼 세입자가 전세나 월세로 거주 중인 주택을 일상적으로 ‘세 낀 집’ 또는 ‘세입자 낀 집’이라고 부릅니다.
예를 들어 매매가격이 10억 원이고 전세보증금이 6억 원인 집이라면, 매수자는 매도인에게 매매가격 전액을 지급하는 대신 기존 임대차보증금 반환 의무를 승계하는 방식으로 거래할 수 있습니다.
겉으로는 적은 자금으로 집을 살 수 있는 것처럼 보이지만, 실제로는 다음과 같은 문제가 뒤따릅니다.
- 매수자가 원하는 시기에 직접 입주하지 못할 수 있습니다.
- 임대차계약 종료 시 보증금을 돌려줄 자금을 준비해야 합니다.
- 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 등에서는 실거주 의무도 따져야 합니다.
- 집주인이 급하게 매도하려 해도 실거주 매수자를 찾기 어려울 수 있습니다.
종부세 부담이 줄어드는 것과 집을 자유롭게 팔거나 직접 사용하는 문제는 전혀 다른 차원의 문제인 셈입니다.
3. 집주인은 왜 ‘실거주도 매도도 어렵다’고 할까?
집주인이 직접 들어가 살려면 가장 먼저 현재 임대차계약이 언제 끝나는지 확인해야 합니다.
계약기간이 남아 있다면 집주인이 원한다고 해서 세입자를 즉시 내보낼 수는 없습니다. 계약갱신청구권이 행사되는 상황인지, 집주인의 실제 거주가 갱신 거절 사유에 해당하는지 등도 따져야 합니다.
매도 역시 간단하지 않습니다.
실거주를 원하는 매수자는 대부분 잔금을 지급한 뒤 바로 입주하기를 원합니다. 그러나 세입자가 거주 중이라면 입주 시점을 맞추기 어렵습니다.
투자 목적으로 집을 사려는 매수자는 보증금 규모, 향후 전세가격, 대출 가능액, 보유세 부담을 함께 계산합니다. 시장이 불안할수록 매수자는 더 신중해지고, 집주인은 가격을 낮추거나 세입자의 퇴거 시점까지 기다려야 할 수 있습니다.
따라서 이런 상황이 생길 수 있습니다.
집주인의 현실적인 선택
① 전세계약이 끝날 때까지 기다린다.
② 보증금을 마련해 세입자가 나간 뒤 빈집으로 판다.
③ 세입자가 있는 상태 그대로 매수자를 찾는다.
④ 매매가격을 조정해 거래 가능성을 높인다.
어느 방법을 선택하더라도 시간이나 자금이 필요합니다. 그래서 집주인 입장에서는 “보유하면 세금과 대출 부담이 있고, 팔려고 해도 세입자 문제 때문에 어렵다”는 말이 나오는 것입니다.
4. 세입자도 집이 매물로 나오면 마음이 불편합니다
퇴근 후 집에 돌아온 세입자가 부동산 중개업소의 전화를 받는 장면을 떠올려 보겠습니다.
“집주인께서 집을 내놓으셨습니다. 이번 주말에 매수 희망자가 집을 보러 와도 될까요?”
세입자 입장에서는 갑자기 여러 생각이 들 수 있습니다.
“집이 팔리면 계약기간이 남아 있어도 나가야 하나?”
“새 집주인이 실거주한다고 하면 계약갱신은 못 하는 건가?”
“보증금은 기존 집주인에게 받아야 하나, 새 집주인에게 받아야 하나?”
우선 집이 매매되더라도 원칙적으로 기존 임대차계약이 곧바로 사라지는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차관계는 새 집주인에게 승계될 수 있습니다.
다만 계약 만료가 가까웠거나 새 집주인이 실제 거주를 계획한다면, 계약갱신 여부나 이사 시점을 두고 갈등이 생길 수 있습니다.
세입자는 집을 보여주는 일정이 반복되는 불편을 겪을 수 있고, 계약 만료 후 보증금이 제때 반환될지도 걱정하게 됩니다.
세 낀 집 문제는 집주인만의 재산권 문제가 아니라 세입자의 주거 안정과 보증금 안전이 함께 걸린 문제입니다.
5. 종부세 개편과 세 낀 집은 어떻게 연결될까?
종부세 개편이 세 낀 집 문제를 직접 만든 것은 아닙니다. 반대로 종부세를 완화한다고 해서 세 낀 집의 거래 문제가 자동으로 해결되는 것도 아닙니다.
다만 이번 세제개편안은 실제 거주 여부에 따라 세 부담을 달리하는 방향을 분명히 하고 있습니다.
실제로 거주하는 1 주택자는 보호하고, 집을 보유하고 있지만 직접 거주하지 않는 경우나 다주택자는 세 부담을 높이는 구조입니다.
이 때문에 다른 지역에서 전세로 살면서 자신의 집에는 세입자를 둔 1 주택자, 상속이나 직장 이동 등으로 본인 집에 거주하지 못하는 사람은 자신이 ‘거주용 1 주택’으로 인정받을 수 있는지 관심을 가질 수밖에 없습니다.
정부도 부동산 세제 개편과 관련해 거주 여부 판단, 공동명의 주택, 일시적 비거주 사유 등 여러 질문이 제기될 수 있다는 점을 설명하고 있습니다.
앞으로는 단순히 집이 몇 체인지뿐 아니라 실제 누가, 얼마나 오래 거주했는지가 세금과 거래 판단에서 더 중요한 기준이 될 가능성이 큽니다.
6. 매매나 실거주를 계획한다면 무엇을 확인해야 할까?
세입자가 있는 주택을 보유하거나 매수하려는 사람이라면 세금 기사만 보고 결정을 서두르기보다 계약과 자금 상황을 먼저 확인해야 합니다.
집주인이 확인할 사항
- 현재 임대차계약의 시작일과 종료일
- 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부
- 보증금 반환에 필요한 자금 마련 가능 여부
- 매수자가 실거주자인지, 임대 승계가 가능한지
- 본인의 실제 거주 기간과 비거주 사유
세입자가 확인할 사항
- 전입신고와 확정일자 여부
- 보증금 반환보증 가입 가능 여부
- 주택 소유권이 변경됐는지 등기부등본 확인
- 계약 만료와 갱신 의사를 알릴 시기
- 새 집주인의 실거주 계획 여부
세금은 공시가격, 명의 형태, 보유 기간, 거주 기간에 따라 달라질 수 있고, 임대차 문제도 계약 내용과 주택 상황에 따라 결론이 달라집니다.
따라서 실제 매도나 입주 계획이 있다면 세무전문가와 공인중개사, 필요한 경우 법률전문가에게 본인의 구체적인 상황을 확인하는 것이 안전합니다.
7. 헷갈리는 질문 5가지
Q1. 시가 20억 원 이하 1 주택자는 이제 모두 종부세를 내지 않나요?
그렇게 단정하기는 어렵습니다. 정부는 1세대 1 주택자의 기본공제를 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높이면 시가 약 20억 원 이하 주택이 과세 대상에서 제외되는 효과가 있다고 설명했습니다.
하지만 시가는 실제 과세 기준이 아니며, 공시가격과 보유 형태, 다른 주택 보유 여부, 공동명의 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 아직 정부가 발표한 세제개편안 단계이므로 법 개정 결과도 확인해야 합니다.
Q2. 집은 한 채지만 다른 곳에서 전세로 살면 실거주 1 주택자가 아닌가요?
실제 거주하지 않는 주택은 이번 개편안에서 거주용 주택과 다른 기준이 적용될 수 있습니다. 다만 직장 이동, 질병 치료, 자녀 교육 등 불가피한 비거주 사유를 어떻게 인정할지는 구체적인 법령과 시행기준을 확인해야 합니다.
집이 한 채라는 사실만으로 실거주 혜택이 자동 적용된다고 보기는 어렵습니다.
Q3. 세입자가 있는 집을 팔면 세입자는 바로 나가야 하나요?
아닙니다. 집이 매매되더라도 기존 임대차계약이 즉시 종료되는 것은 아닙니다. 대항요건을 갖춘 임차인의 계약은 새 집주인에게 승계될 수 있습니다.
다만 계약 만료 이후 새 집주인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는 상황이라면 이사 문제가 생길 수 있으므로 계약 종료 시점과 갱신 조건을 미리 확인해야 합니다.
Q4. 세 낀 집을 사면 집값에서 전세보증금을 뺀 금액만 준비하면 되나요?
거래 시점에는 매매가격에서 보증금을 제외한 차액을 지급하는 방식이 가능할 수 있습니다. 그러나 매수자는 기존 임대인의 보증금 반환 의무를 승계하게 됩니다.
따라서 계약이 끝나면 세입자에게 돌려줄 보증금 전액을 마련해야 합니다. 향후 전세가격이 떨어지거나 대출이 어려워지면 자금 부담이 커질 수 있으므로 단순히 초기 매입자금만 보고 판단해서는 안 됩니다.
Q5. 종부세가 완화되면 집값이나 거래량도 바로 오를까요?
종부세는 주택 보유자의 비용에 영향을 주는 요소 중 하나입니다. 하지만 주택 거래는 금리, 대출 규제, 공급량, 전세가격, 지역별 수요, 경기 상황 등 여러 조건에 의해 움직입니다.
종부세 부담이 줄었다고 해서 거래량이나 집값이 곧바로 오른다고 단정할 수는 없습니다. 특히 세입자가 거주 중인 집은 계약 만료와 보증금 반환 문제가 남아 있어 세금 완화만으로 거래가 쉬워지지는 않을 수 있습니다.
마무리
2026년 종부세 개편안은 실거주 1 주택자의 세 부담을 낮추고, 초고가주택과 비거주 주택, 다주택에 대한 과세를 강화하는 방향으로 설계됐습니다.
그러나 현실의 부동산 시장에서는 세금만큼이나 임대차계약과 보증금, 실거주 시점이 중요합니다.
집주인은 세입자가 있는 집을 당장 비우거나 마음대로 처분하기 어렵고, 세입자는 집이 매물로 나오면 계약갱신과 보증금 반환을 걱정하게 됩니다.
종부세가 완화된다는 기사만 보고 집을 보유하거나 매도하는 결정을 서두르기보다, 내가 실제로 거주하고 있는지, 임대차계약은 언제 끝나는지, 보증금 반환 자금은 준비돼 있는지를 함께 살펴봐야 합니다.
이번 세제개편안은 2027년부터 단계적으로 시행될 예정이지만, 법 개정 과정에서 세부 내용이 달라질 수 있습니다. 실제 세금과 계약 문제는 최종 확정된 법령과 본인의 상황을 기준으로 확인하는 것이 필요합니다.
※ 이 글은 2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안을 바탕으로 작성한 일반 정보이며, 개인별 세금·임대차 판단을 대신하지 않습니다.
