지난 8월 정부가 발표한 2026년 세제개편안에는 집을 한 채만 보유했더라도 직접 거주하지 않으면 종합부동산세 부담이 커질 수 있는 내용이 담겼습니다.
당시 정부는 실거주 1 주택자의 종부세 기본공제는 확대하고, 비거주 1 주택자의 기본공제는 축소하는 방안을 내놨습니다.
그런데 발표 후 불과 29일 만에 정부가 일부 내용을 다시 수정했습니다.
비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 9억 원으로 낮추려던 계획을 철회하고, 현행 12억원을 유지하기로 한 것입니다. 종부세 세 부담 상한도 200%로 높이지 않고 현행 150%를 유지합니다.
개인종합자산관리계좌인 ISA 개편안도 상당 부분 원래대로 돌아갔습니다.
이번 글에서는 한 달 만에 다시 달라진 종부세와 ISA 내용을 살펴보고, 1 주택자에게 실제로 어떤 영향을 줄 수 있는지 쉽게 정리해 보겠습니다.
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1. 2026년 세제개편안, 왜 한 달 만에 다시 바뀌었을까?
정부가 지난 8월 3일 발표한 세제개편안의 기본 방향은 주택 수뿐 아니라 실제 거주 여부까지 고려해 세금을 다르게 부과하겠다는 것이었습니다.
집 한 채를 보유하고 실제로 거주하는 사람에게는 종부세 공제를 확대하고, 직접 살지 않는 1 주택자에게는 공제를 축소하는 방식이었습니다.
하지만 발표 이후 다음과 같은 현실을 충분히 고려하지 못했다는 지적이 나왔습니다.
- 직장 이동이나 지방 발령으로 다른 지역에 사는 경우
- 자녀 교육 때문에 보유 주택에 직접 살지 못하는 경우
- 부모 봉양이나 손주 돌봄을 위해 거주지를 옮긴 경우
- 병원 치료나 요양 때문에 장기간 집을 비운 경우
- 기존 집을 전세 주고 다른 지역에서 전세로 사는 경우
투기 목적이 아니더라도 여러 사정으로 자기 집에 살지 못하는 1주택자가 적지 않기 때문입니다.
특히 우리나라는 전세를 놓고 다른 지역에서 거주하거나 직장과 가족 문제로 주소지를 옮기는 일이 흔합니다. 이런 상황에서 실거주 여부만으로 기본공제를 크게 차등 적용하면 선의의 1 주택자까지 세 부담이 늘어날 수 있다는 반발이 이어졌습니다.
결국 정부는 의견 수렴을 거쳐 9월 1일 국무회의에서 일부 내용을 수정한 정부안을 확정했습니다.
2. 비거주 1주택자 기본공제, 9억 원이 아니라 12억 원 유지
이번 수정안에서 가장 크게 달라진 부분은 비거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제입니다.
당초 발표안에서는 현재 12억 원인 기본공제를 9억 원으로 낮출 예정이었습니다. 그러나 수정된 정부안에서는 이를 철회하고 현행 12억원을 그대로 유지하기로 했습니다.
| 구분 | 기존 제도 | 8월 발표안 | 9월 정부안 |
|---|---|---|---|
| 실거주 1주택자 | 12억원 | 14억원 | 14억원 |
| 비거주 1주택자 | 12억원 | 9억원 | 12억원 |
즉, 집 한 채를 보유하고 있지만 직접 거주하지 않는다고 해서 기본공제가 9억 원으로 낮아지는 것은 아닙니다.
다만 실거주 1주택자는 기본공제가 14억 원으로 늘어나기 때문에 실거주자와 비거주자의 공제 차이는 2억원이 됩니다.
당초 발표 안에서는 두 사람의 공제 차이가 5억 원까지 벌어질 예정이었지만, 이번 수정으로 그 차이가 크게 줄어든 것입니다.
핵심 정리
집 한 채를 보유했지만 직접 거주하지 않는 1주택자도 종부세 기본공제 12억 원을 적용받는 방향으로 정부안이 수정됐습니다.
다만 종부세는 주택의 시가가 아니라 공시가격을 기준으로 판단하며, 실제 세액은 공정시장가액비율과 세율 등을 함께 적용해 계산합니다.
3. 실거주 1주택자의 14억 원 공제는 그대로 유지
비거주 1주택자의1 주택자의 공제 축소는 철회됐지만, 실거주 1 주택자의 혜택까지 사라진 것은 아닙니다.
실거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 기존 12억 원에서 14억 원으로 높이는 방안은 그대로 유지됐습니다.
- 실거주 1세대 1 주택자: 14억 원
- 비거주 1세대 1 주택자: 12억 원
예를 들어 공시가격이 13억 원인 주택 한 채를 보유했다고 가정해 보겠습니다.
실거주 요건을 충족해 14억 원의 기본공제를 적용받으면 공시가격이 기본공제 금액보다 낮아 종부세 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.
반면 비거주 1 주택자는 12억원을 공제한 뒤 남는 금액을 기준으로 과세표준을 계산하게 됩니다.
물론 이것은 차이를 쉽게 이해하기 위한 단순한 예입니다. 실제 종부세는 공정시장가액비율과 세율, 연령 및 보유기간에 따른 세액공제 등 여러 조건을 함께 따져야 합니다.
4. 부부 공동명의 1주택자는 어떻게 달라질까?
부부 공동명의로 집 한 채를 보유한 경우도 수정됐습니다.
당초 발표 안에서는 비거주 부부 공동명의 1 주택자의 기본공제를 부부 각각 4억 원, 합계 8억 원으로 낮출 예정이었습니다.
그러나 수정된 정부안에서는 부부 각각 6억 원, 합계 12억 원을 공제받도록 조정했습니다.
| 공동명의 구분 | 8월 발표안 | 9월 정부안 |
|---|---|---|
| 실거주 부부 공동명의 | 각 9억원 | 각 9억원 유지 |
| 비거주 부부 공동명의 | 각 4억원 | 각 6억원 |
| 비거주 부부 합계 공제 | 8억원 | 12억원 |
비거주 부부 공동명의자의 공제가 기존 제도보다 줄어드는 것이 아니라 종전과 같은 합계 12억원 수준을 유지하게 된 것입니다.
다만 부부 공동명의 1 주택자는 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택자 방식의 과세를 선택할 수 있습니다. 어느 방식이 유리한지는 주택 공시가격과 지분 비율, 연령, 보유기간에 따라 달라질 수 있으므로 실제 신고 전에는 비교가 필요합니다.
5. 보유세가 한 해에 두 배까지 오르는 방안도 철회
종부세와 재산세를 합한 보유세 세 부담 상한도 다시 바뀌었습니다.
세 부담 상한은 집값이나 공시가격이 크게 올랐을 때 세금이 한꺼번에 급증하지 않도록 전년도 세액 대비 증가 폭을 제한하는 장치입니다.
정부는 8월 발표 안에서 세 부담 상한을 현행 150%에서 200%로 높이려고 했습니다.
이렇게 되면 조건에 따라 올해 100만 원이었던 보유세가 다음 해 최대 200만 원까지 늘어날 여지가 생깁니다.
하지만 이번 정부안에서는 상한을 올리지 않고 현행 150%를 유지하기로 했습니다.
| 구분 | 8월 발표안 | 수정 정부안 |
|---|---|---|
| 보유세 세 부담 상한 | 200% | 150% 유지 |
따라서 전년도 보유세가 100만 원이었다면 세 부담 상한만 단순 적용했을 때 다음 해 세금은 최대 150만 원 범위로 제한됩니다.
다만 세 부담 상한이 150%라는 것이 매년 모든 사람의 세금이 50%씩 오른다는 뜻은 아닙니다. 공시가격과 공제, 세율 등을 적용해 계산한 세금이 크게 증가했을 때 그 증가 폭을 제한하는 기준입니다.
6. 집에 직접 살지 못하는 부득이한 사유도 확대 검토
정부는 실거주 여부를 판단할 때 예외로 인정하는 사유도 두기로 했습니다.
현재 논의되는 사유에는 취학, 직장 변경이나 전근, 질병 치료, 해외 체류, 부모 봉양 등이 포함됩니다. 여기에 손주 돌봄을 위해 다른 지역에 거주하는 경우 등도 추가로 검토될 수 있습니다.
다만 이런 세부 기준은 법률보다 시행령에서 정할 가능성이 큽니다.
따라서 “나는 부모님을 모시느라 다른 곳에 살고 있으니 무조건 실거주로 인정된다”라고 미리 판단해서는 안 됩니다. 향후 시행령에 어떤 사유와 조건이 포함되는지 확인해야 합니다.
7. ISA 개편도 상당 부분 원래대로 돌아갔다
이번 수정안에는 종부세뿐 아니라 ISA 관련 내용도 포함됐습니다.
ISA는 예금과 펀드, 주식 등 여러 금융상품을 한 계좌에서 관리하면서 세제 혜택을 받을 수 있는 개인종합자산관리계좌입니다.
8월 발표 안에서는 일반 ISA의 전체 계약기간을 최대 5년으로 제한하고, 해당 연도에 사용하지 않은 납입한도를 다음 해로 넘기지 못하게 하는 내용이 포함됐습니다.
하지만 자영업자나 프리랜서처럼 소득이 일정하지 않은 사람에게 불리하고 장기투자를 어렵게 한다는 지적이 나왔습니다.
| ISA 항목 | 8월 발표안 | 수정 정부안 |
|---|---|---|
| 일반 ISA 최대 계약기간 | 최대 5년 | 제한 없음 |
| 미사용 연 납입한도 | 이월 불가 | 이월 가능 |
| 생산적 금융 ISA | 최대 10년 | 최대기간 제한 없음 |
| 청년형 ISA·청년미래적금 | 중복 가입 불가 | 중복 가입 가능 |
결국 ISA 가입자가 불편해하거나 불리해질 수 있었던 계약기간 제한과 납입한도 이월 금지 방안은 사실상 철회된 셈입니다.
8. 정부안이 확정됐다고 바로 시행되는 것은 아니다
여기서 꼭 구분해야 할 부분이 있습니다.
9월 1일 확정된 내용은 국무회의를 통과한 정부안입니다. 앞으로 국회에 제출돼 심사를 받아야 하며, 국회 논의 과정에서 내용이 추가로 수정될 가능성도 있습니다.
따라서 현재 단계에서 “종부세법이 최종적으로 모두 바뀌었다”라고 단정하기는 이릅니다.
- 관련 세법의 국회 통과 여부
- 항목별 정확한 시행 시기
- 실거주로 인정되는 구체적인 기준
- 부득이한 비거주 사유를 정할 시행령
- 종부세 공정시장가액비율의 조정 여부
- 실제 종부세 계산에 적용되는 세부 기준
세제개편안은 발표안과 정부안, 국회를 통과한 법률의 내용이 서로 달라질 수 있습니다. 세금과 관련된 중요한 결정을 내릴 때는 처음 발표된 기사만 보지 말고 최종 통과 여부까지 확인해야 합니다.
9. 기존 발표만 보고 집을 팔거나 주소를 옮길 필요는 없다
한 달 전 발표만 보면 자기 집에 직접 살지 않는 1 주택자는 종부세 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 줄어들 예정이었습니다.
이 때문에 전세를 준 집으로 다시 들어가야 하는지, 보유한 집을 처분해야 하는지 걱정하는 사람도 있었습니다.
하지만 이번 수정안에 따라 비거주 1 주택자의 기본공제는 현행 12억 원을 유지하는 방향으로 바뀌었습니다.
따라서 당초 발표 안만 보고 서둘러 집을 팔거나 임대차계약을 변경할 필요는 없습니다.
다만 공시가격이 높은 주택이거나 부부 공동명의, 장기보유·고령자 세액공제와 관련된 경우에는 적용 방식에 따라 실제 세금이 달라질 수 있습니다. 본인의 상황은 국회 통과 후 확정된 기준으로 다시 계산해 보는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 집 한 채가 있지만 직접 살지 않으면 종부세 공제가 9억 원으로 줄어드나요?
아닙니다. 2026년 8월 발표 안에서는 비거주 1 주택자의 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮출 예정이었지만, 9월 1일 정부안에서 철회됐습니다. 비거주 1 주택자도 현행 12억 원의 기본공제를 유지합니다.
Q2. 실제 거주하는 1 주택자의 기본공제는 얼마인가요?
실거주 1세대 1주택자의 기본공제는 기존 12억 원에서 14억 원으로 높이는 방안이 유지됐습니다. 정부안대로 시행되면 실거주자는 14억 원, 비거주자는 12억 원의 기본공제가 적용됩니다.
Q3. 공시가격이 12억원 이하이면 종부세를 내지 않나요?
일반적으로 비거주 1세대 1 주택자의 공시가격이 기본공제 12억원 이하라면 종부세 과세 대상에서 제외될 수 있습니다. 다만 주택 수와 소유 지분, 1세대 1주택 인정 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
Q4. 부부 공동명의로 보유하면서 직접 살지 않으면 공제는 얼마인가요?
수정된 정부안에서는 비거주 부부 공동명의 1 주택자에게 1인당 6억 원씩, 부부 합계 12억 원의 기본공제를 적용하는 방향으로 조정됐습니다.
Q5. 부모 봉양이나 직장 문제로 다른 곳에 살아도 비거주자로 보나요?
취학, 직장 변경·전근, 질병, 해외 체류, 부모 봉양 등 부득이한 사유는 일정 요건에 따라 거주기간으로 인정하는 방안이 논의되고 있습니다. 손주 돌봄 등도 추가로 검토될 수 있지만 구체적인 범위는 향후 시행령을 확인해야 합니다.
Q6. 보유세가 한 해에 최대 두 배까지 오를 수 있나요?
세 부담 상한을 200%로 높이려던 계획은 철회됐습니다. 수정 정부안에서는 현행 150%를 유지하기로 했습니다. 다만 모든 사람의 보유세가 50% 오른다는 의미가 아니라, 계산된 세금이 크게 증가할 때 적용되는 상한 기준입니다.
Q7. 이번 내용은 최종 확정된 법인가요?
아직 국회 심사가 남아 있습니다. 9월 1일 확정된 것은 국무회의를 통과한 정부안이며, 국회 심의 과정에서 다시 수정될 가능성이 있습니다. 실제 적용 여부와 시행 시기는 최종 통과된 법률과 시행령을 확인해야 합니다.
Q8. ISA는 무엇이 다시 바뀌었나요?
일반 ISA의 최대 계약기간을 5년으로 제한하고 사용하지 않은 연 납입한도의 이월을 막으려던 방안이 철회됐습니다. 수정안에서는 최대 계약기간 제한 없이 가입할 수 있고, 사용하지 않은 납입한도도 다음 해로 이월할 수 있습니다.
마무리
2026년 세제개편안은 발표 한 달 만에 일부 핵심 내용이 수정됐습니다.
가장 큰 변화는 비거주 1 주택자의 종부세 기본공제를 9억원으로 낮추지 않고 현행 12억원으로 유지하기로 한 것입니다.
실거주 1 주택자의 기본공제는 예정대로 14억원으로 늘어나며, 비거주 부부 공동명의 1주택자의 공제도 부부 합계 12억 원 수준으로 조정됐습니다.
보유세 세 부담 상한은 200%로 높이지 않고 150%를 유지하며, ISA의 계약기간 제한과 납입한도 이월 금지 방안도 철회됐습니다.
다만 이번 내용은 국무회의에서 확정된 정부안입니다. 실제 적용 여부와 시행 시기는 국회 심사와 후속 시행령까지 확인해야 합니다.
세금 제도는 작은 숫자 하나만 달라져도 실제 부담에 큰 차이가 생길 수 있습니다. 처음 발표된 내용만 믿고 판단하기보다 최종적으로 어떤 내용이 통과되는지 차분히 살펴보는 것이 중요합니다.
※ 이 글은 2026년 9월 1일 확정된 정부의 세제개편안을 기준으로 작성했습니다. 개인별 종부세는 주택 공시가격, 지분, 보유기간, 연령, 세액공제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
자료 참고: 재정경제부 ‘2026년 세제개편안 정부안 확정’
